역전세 보증금 대출 전세 사기 예방법

역전세란?

역전세는 전세 시세가 전세보증금보다 낮은 현상을 말합니다. 역전세가 발생하는 이유는 집값이 하락하거나 전세금이 인상되지 않았기 때문입니다.
 
즉, 주택 가격보다 전세 가격이 더 높은 것을 뜻합니다.

역전세가 발생하면 집주인은 전세금을 돌려줄 여력이 없는 경우가 발생합니다. 

역전세

 

전세금 반환보증제도

정부는 역전세 문제를 해결하기 위해 전세금 반환보증제도를 도입했습니다. 전세금 반환보증제도는 세입자가 전세금을 돌려받지 못할 경우 정부가 대신 전세금을 돌려주는 제도입니다. 
 
전세금 반환보증제도는 전세계약 종료 시 임대인이 임차인에게 반환하는 전세보증금의 반환을 책임지는 보증상품입니다.

주택도시보증공사와 주택금융공사에서 취급하고 있습니다. 전세가격하락으로 전세입자가 집주인에게 보증금을 돌려받지 못할 경우 기관에서 대신 돌려받을 수 있도록 한 보증 상품입니다. 
 

깡통전세란?

집주인의 주택 담보 대출 금액과 전세금 합계가 집값에 육박해 시장 침체 때 집값이 떨어지면서 세입자가 전세금을 떼일 우려가 있는 주택을 가리키는 말로 주택 시장에서 속어처럼 쓰이는 말입니다. 
 
통상적으로 주택 담보 대출 금액과 전세금을 합한 금액이 집값의 70퍼센트를 넘어서면 깡통전세로 보고 있습니다. 

깡통전세

 
 

깡통전세가 왜 문제?

깡통전세가 사회에 미치는 가장 큰 영향은 가계 부채의 급증입니다. 전세금을 마련하기 위한 대출로 인해 세입자 가계가 빚에 짓눌리는 현상이 발생하고 있습니다. 
 
그로 인해 집주인이 세입자에게 전세금을 돌려주지 않는 피해가 잇따르고 있습니다. 

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전세사기 예방법!
계약 체크리스트

전세 계약 전 
1. 주변 매매가, 전세가 확인
2. 주택임대차표준계약서 사용
3. 근저당권, 전세권 등 선순위 채권확인으로 부채규모 확인
4. 임대인의 세금 체납여부 확인
5. 선순위보증금, 확정일자 부여현황 확인
6. 전세보증금 반환보증 가입  

전세 계약 전 체크리스트

1. 주변 매매가, 전세가 확인 

인터넷으로 빠르게 확인하세요.
국토교통부 실거래가 공개시스템
부동산테크 
 
인근 부동산 공인중개사를 방문해서 확인하세요.
 

2. 주택임대차표준계약서 사용

대항력, 우선변제권 확보 방법 등 계약전 필수 확인사항을 안내하고 임차인의 보증금 보호를 위한 정보를 제공하는 등 전세피해를 예방할 수 있습니다. 
 
공인중개사에게 표준계약서를 사용하도록 요청하세요! 
 

3. 근저당권, 전세권 등 선순위 채권 확인으로 부채규모 확인

전세 보증금 피해가 발생하는 경우 근저당권 등 물권 순위에 따라 변제되므로 보증금보다 순위가 우선하는 채권규모를 확인하여 돌려받을 수 있는 보증금 금액 규모를 가늠할 수 있습니다.
등기부등본은 대법원 인터넷 등기소에서 확인 가능합니다. 회원가입 후 로그인 하셔야 확인 가능합니다. 
 

4. 임대인의 세금 체납여부 확인 

미납세금은 임차인의 보증금보다 우선 변제될 수 있으므로 전세피해 발생 시 임차인이 변제받을 수 있는 금액을 가늠할 수 있습니다. 
 
임대인의 납세증명서를 발급받으면 체납여부를 확인할 수 있으며 이때, 임대인의 동의가 필요합니다. 

※ 국세는 세무서, 지방세는 주민센터에서 발급 가능하며 임대인이 직접 발급하는 경우 홈택스, 위텍스 등 온라인으로 발급 가능합니다. 

전세사기

5. 선순위보증금, 확정일자 부여 확인 가능 

다가구주택의 경우 다수의 임차인이 존재하므로 당사자보다 순위가 우선하는 보증금을 확인하여 향후 전세 보증금 피해를 겪었을 때 변제받을 수 있는 금액을 가늠할 수 있습니다. 
 
임대인 또는 임차인이 주민센터 또는 등기소를 방문하여 확정일자 부여현황을 발급받으면 됩니다. 

※ 임대차계약 이전에는 임대인의 동의가 필요합니다. 

6. 전세보증금 반환보증 가입

전세가격하락 등 임차인이 집주인에게 보증금을 돌려받지 못할 경우, 보증금 전액을 보증기관에서 대신 반환해 드립니다. 수도권은 보증금 최대 7억 원, 비수도권은 최대 5억 원까지 보증가입 가능합니다. (주택도시보증공사 기준)
 
※ 아래 세 곳에서 상담 후, 가입할 수 있습니다. 
주택도시보증공사
한국주택금융공사
서울보증보험